一房卖两次，哪个签订合同更优先？

裁判摘要：商品房预售合同的登记是国家处理房地产交易的一种行政方式。 它不会产生由财产的提前通知注册产生的注册请求权的效果，而财产的宣传效果决定了首先购买的房屋的购买。 该人签署的购买合同应优先于售前登记注册购买合同的履行。

案情摘要

1，郑松向拓海公司出借300万元，双方由卖方托海公司，买方由郑松签订《商品房买卖合同》，为偿还债务提供担保。

2．此后，拓海公司与余品签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给了余品。 合同签订后，拓海公司将店铺交付予余品使用，并向余品发出“收据”。

3.还发现，该案所涉房地产尚未经过初步产权登记处理。

4，于品在一审法院提起诉讼：（一）要求确认郑松与拓海公司之间的《商品房买卖合同》无效；  （二）要求确认余品与拓海公司之间的《商品房买卖合同》合法有效；  （3）要求命令拓海公司将登记案所涉店铺的所有权转让给于拼音。 郑松提出了相应的反诉。

五，一审法院的判决确认，该案涉及的两份《商品房买卖合同》均合法有效，但拓海公司仅处理郑松本案的财产权变更登记。 于品提出上诉，二审撤销一审判决，同时裁定拓海公司仅处理郑松对该案涉及的财产权变更的登记。 郑松向人民法院申请重审，法院裁定驳回其重审申请。

争议焦点：应优先考虑两个“商品房销售合同”中的哪一个？

商品房预售合同的登记是国家对房地产交易的管理方式，而不是《中华民国物权法》第二十条规定的预告登记。 原始判决认为，郑松公司与拓海公司签订了《商品房买卖合同》，预售登记不具有登记请求物权的效力，符合法律规定。 参照《人民法院关于审理建筑物所有权纠纷的具体适用法律的若干问题的解释》和《关于在商品房案件审理中适用法律的若干问题的人民法院解释》 买卖纠纷”，占有的推定效力决定了占有事实具有一定的公示效力，在一定意义上符合财产法的规定。 于品挪用商店的行为是在商店上宣传自己的主张，这种主张具有开放性，排他性和连续性的特征。 基于于品已为有争议的商店支付了全部购买价并获得了托海公司的交付和实际占有的事实，原始判决认为，于品和托海公司签署的“商品房销售合同”应具有优先于郑松拓海公司。 没有“商品房销售合同”的不当执行。 因此，郑松声称原判在适用法律上是错误的，有争议的商店应归郑松所有，本法院不予支持。